就在昨日吴中城北版块的鲁能公馆再度加推，此次发布266套高层住宅楼盘，建筑面积约95-141㎡，均价273二十元/㎡，毛胚交货。

它是鲁能公馆2017年迄今的第四次加推了。有数据信息显示信息，项目在2017年十月份开盘发布的242一套房源，直到如今共卖了72套，三年多还没有卖光1/3。

此次加推前，鲁能公馆总共开盘906一套房源，网签备案了281套，也有625套可售，网签备案比率31%。

鲁能公馆首期款房源网签数据信息

针对这一市场销售考试成绩，喜欢日语。因此今日一早，我赶到坐落于吴中大路与长蠡路交界处鲁能公馆售楼部，开展踩盘。

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吴中地王再一次加推

正儿八经地铁站盘，带商业服务，配套设施有目共睹

礼拜天的鲁能公馆，看上去人气值还不错，我到的情况下，当场大约有10组顾客上下。

我与当场咨询顾问掌握到，昨日新房开盘加推楼盘坐落于6#和17#，在其中17#還是全部项目的洋房，将于2020年五月底交货。

17#北边是花园洋房，南边是围绕全部住宅小区的江河，东边是未来售楼部改造的生态公园，景色好，视线宽阔，像6楼和8楼这种部位比较好的楼房都早已卖出了。

鲁能公馆是正儿八经的地铁站盘，地铁4号线主线蠡墅站就在大门口，外出就能上东湖快速通道高架桥，去产业园区要是二十分钟，交通出行配套设施非常就行了！

并且鲁能公馆还内置3.7万方的商业服务——漂亮荟购物广场，据统计，该城市广场是参考邻里中心方式打造出的，集酒店餐厅、办公室、买东西、休闲娱乐、餐馆为一体！

现阶段看来，鲁能公馆附近的配套设施，伴随着吴中版块的发展趋势，也日趋完善，還是有一定的闪光点的。

此次加推的楼盘里，95㎡房型还干了三室两厅两卫，从工程图纸上看来，三进深向南，南北通透，房型华康，也是个非常好的房型。

但是鱼与熊掌不能兼顾，95㎡做三室两厅两卫，也只有在多功能性和舒适度间做选择了。

我拍了一些样板房的相片，能够看得出总体布局紧凑型紧凑。

敞开式的餐厅厨房：

客厅餐厅：

生活阳台1.1米的总宽，還是有点儿狭小。

主卧室附加洗手间，但总面积只能2㎡，只有放个坐便器和面盆，样板房里是把主卫给更新改造变成步入式衣帽间。

追求完美多功能性的设计方案，当然会放弃掉一定衣食住行的舒适感，如果是刚需房还可以充足了解，但相匹配近三万的价钱，坚信许多购房者還是期待在舒适度上，能获得进一步考虑。

02

我实探掌握项目几大困扰！

实际上谈起鲁能公馆，在吴中是十分知名的一个项目，2017年拿地的情况下造成了挺大的震惊，竟价超百轮，最后被山东鲁能以18273元/㎡的楼面地价拿到，盈率达到146%！

这一楼面地价，恒大亚冠录影比那时候附近的最新楼盘均价都高。2017年9月，鲁能公馆拿地不上大半年就开盘，均价28000元/㎡，在四年前的吴中城北版块敢卖这一价钱，确实很必须胆量！

项目开盘当天，有些人说只卖了1套，也有些人说卖了7套，流言蜚语满天飞舞，但鲁能公馆自始至终沒有作出答复，也未公开销控表。

伴随着時间的变化，许多天价地的价钱早已和地区价钱慢慢弄平，也就相继股票解套了。但鲁能公馆的市场销售身后，将会有下列好多个缘故：

1、同档次内，挑选过多！

在25000元-30000元/㎡这一价格，苏州市有很多版块能够选，吴中太湖新城、吴江太湖新城、相城块和、涿州东站、木渎这些，这么多高品质版块，城北现阶段自始至终还缺一把火。

2、一样价钱，周边能够购到精装修！

鲁能公馆均价27000元/㎡，毛胚房，除开内置的小商业服务，附近沒有别的商业服务配套设施，而2公里外的阳光城檀苑，均价27000元/㎡，精装修交货，一样靠地铁站，紧邻吴中万达广场，并且旁边也有龙湖天街新建。

3、附近衣食住行配套设施，现阶段还稍显不够

鲁能公馆附近缺乏大中型商业服务体，尽管项目内置3.7万商业服务，但事实上，酒店餐厅和公寓楼占了挺大一部分。

而就在鲁能公馆周边很近的招商合作小石城，一样内置商业服务——美乐城，但现阶段里边人气值最大的铺面是麦当劳和麻将室，许多店家开了开了就破产倒闭了，附近的客流量压根撑不了一个略微大些的商业服务体。

我还在鲁能公馆附近看过一圈，见到在项目的西边有一个农贸批发市场，之后买水果倒是挺便捷的。

4、挨近髙速，周围环境拥挤噪杂

鲁能公馆紧贴着南湖路快速通道高架桥，并且還是这一带最堵的四岔口，交通堵塞不用说，我还在看样板房的情况下都能听见大街上传出的噪声。

并且这里的路早已修了很多年了，到现在地面状况還是不理想化，车辆开以往都是吹拂一阵尘土。

这种难题不大不小，但针对一个改进项目而言，购房者免不了更慎重，更苛刻。

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